Покупка квартиры по генеральной доверенности: почему в 2026 году это всё ещё «русская рулетка»
Казалось бы, на дворе 2026 год. Цифровизация достигла таких высот, что большинство сделок регистрируется онлайн, а данные о собственниках обновляются в реестрах практически мгновенно. Однако на рынке вторичного жилья России до сих пор сохраняется сегмент, вызывающий у профессионалов настороженность. Речь идет о сделках, где со стороны продавца выступает не сам собственник, а доверенное лицо.
Почему, несмотря на все технологические защиты, покупка квартиры по доверенности остается рискованным мероприятием и как юридическая грамотность помогает сберечь миллионы рублей? Давайте разбираться последовательно и без лишних упрощений.
Природа риска: доверитель и поверенный
Чтобы понять проблему, нужно отбросить иллюзию того, что нотариальный бланк — это гарантия безопасности. Доверенность — это всего лишь документ, подтверждающий, что один человек поручил другому совершить определенные действия. И здесь кроется главный нюанс, о котором часто забывают покупатели, ослепленные выгодной ценой.
Ключевая проблема заключается в статусе самого собственника (доверителя) в момент совершения сделки. Закон неумолим: если собственник умер, был признан недееспособным или просто отозвал доверенность за час до подписания договора купли-продажи, сделка становится ничтожной. В 2026 году нотариусы действительно проверяют факт отмены доверенности через единую электронную систему, которая работает гораздо стабильнее, чем пять лет назад. Но эта система не всегда может мгновенно отразить факт смерти доверителя или изменение его психического состояния.
Психология дисконта и скрытые мотивы
Обычно квартиры, продаваемые по доверенности, выставляются на рынок с дисконтом в 10–15%. Продавцы (представители) объясняют это срочностью: собственник уехал за границу, находится в длительной командировке или просто пожилой человек, которому трудно заниматься бюрократией.
Журналистское расследование подобных кейсов часто вскрывает другую картину. За фигурой представителя могут скрываться мошеннические схемы, направленные на продажу жилья одиноких пожилых людей или социально неблагополучных граждан. В худшем сценарии настоящий владелец может даже не подозревать, что его квартира продается, или подмахнуть доверенность под давлением. Если впоследствии суд установит, что воля собственника была порочна, квартиру вернут законному владельцу, а покупатель останется с судебным решением о взыскании денег с посредника, который к тому времени уже может исчезнуть.
Механика проверки: больше чем просто бумаги
В 2026 году проверка такой сделки требует не просто изучения документов, а полноценного детективного подхода. Нельзя ограничиваться проверкой паспорта поверенного и срока действия доверенности.
Критически важно настоять на том, чтобы выйти на связь с реальным собственником. Современные средства видеосвязи позволяют сделать это из любой точки мира. Отказ представителя организовать видеозвонок с владельцем под любым предлогом («он в горах», «плохой интернет», «он занятой человек») следует трактовать как красный сигнал опасности. В ходе такого разговора необходимо убедиться не только в личности владельца, но и в том, что он осознает происходящее: какую именно квартиру продает, кому, за какую цену и кому доверил получение денег.
Похожие механизмы защиты и логика проверки действуют и в сегменте земельных участков, где риски ничуть не меньше, а специфика оформления земли добавляет свои сложности. Если вас интересует специфика загородной недвижимости, полезно изучить источник, где подробно разобраны нюансы покупки участка по доверенности — многие принципы безопасности универсальны для любого типа недвижимости.
Финансовый аспект: кому платить?
Еще один тонкий момент, на котором часто теряют деньги, — это передача средств. Доверенность может давать право «продать квартиру», но не содержать прямого указания на право «получения денежных средств». Это разные юридические действия. Если в тексте документа нет фразы о праве получения денег, передавать их представителю нельзя ни в коем случае.
Более того, даже при наличии такого пункта, эксперты настоятельно рекомендуют переводить средства только на счет самого собственника. Это создает цифровой след и подтверждает, что покупатель исполнил свои обязательства именно перед владельцем недвижимости. Передача наличных или перевод на карту доверенного лица в случае судебного спора может быть расценена так, будто собственник денег не получал вовсе.
Резюме
Покупка недвижимости по доверенности в 2026 году — это уравнение со множеством неизвестных. Технологии упростили проверку бумаг, но не исключили человеческий фактор. Юридическая чистота такой сделки зависит не от красоты бланка, а от того, насколько тщательно покупатель проверил волю и дееспособность реального хозяина квадратных метров. Если есть хоть малейшие сомнения, а контакт с собственником невозможен, лучшим решением будет отказ от сделки, даже если цена выглядит очень привлекательно.
